Warum Steuern bei der Immobilienrendite mitentscheiden Viele Investoren berechnen Mietrendite und Cashflow, vergessen dabei aber den steuerlichen Effekt der AfA (Absetzung für Abnutzung), die das zu versteuernde Einkommen senkt, ohne dass tatsächlich Geld das Konto verlässt. Was ist die AfA? Die AfA bildet steuerlich ab, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Formel: Jährliche AfA = Gebäudewert (Kaufpreis + Nebenkosten − Grundstücksanteil) × AfA-Satz. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil — üblich sind 15 bis 30 % des Kaufpreises, in Ballungsräumen auch höher. Der AfA-Satz nach Baujahr Gesetzlich (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 % pro Jahr für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 (ca. 33 Jahre), 2 % pro Jahr für Gebäude mit Baujahr ab 1925 (50 Jahre), 2,5 % pro Jahr für Altbauten vor 1925 (40 Jahre). Beispiel: Wohnung Baujahr 2010, 300.000 € zzgl. 10 % Kaufnebenkosten (330.000 € Gesamtkosten), Grundstücksanteil 20 %, Gebäudeanteil 264.000 €, bei 2 % AfA jährlich 5.280 €. Sonder-AfA § 7b EStG für Neubau-Mietwohnungen Für neu gebaute Mietwohnungen mit Bauantrag ab 2023 gibt es zusätzlich zur linearen AfA eine Sonder-AfA von 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre, bei max. 5.200 €/m² Baukosten und mindestens Effizienzhaus 55. In den ersten vier Jahren summiert sich die Abschreibung auf 3 % + 5 % = 8 % pro Jahr. Welche Werbungskosten kann ich als Vermieter absetzen? Schuldzinsen (nur der Zinsanteil), Erhaltungsaufwand (sofort in voller Höhe absetzbar), Verwaltungskosten, Fahrtkosten, Hausgeld-Anteile. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungskosten müssen über die AfA verteilt abgeschrieben werden. Steuerersparnis durch AfA berechnen Formel: Steuerersparnis pro Jahr = jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz. Beispiel: 5.280 € AfA bei 42 % Grenzsteuersatz ergibt 2.218 € Steuerersparnis pro Jahr. Denkmal-AfA Für Sanierungskosten an Baudenkmälern gelten §§ 7i und 7h EStG: Abschreibung über 12 Jahre mit bis zu 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren und 7 % in den folgenden vier Jahren, mit Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Häufige Fehler bei der AfA Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt, Einbauküche und Mobiliar fälschlich in die Gebäude-AfA eingerechnet (eigene, kürzere Nutzungsdauer, z. B. 10 Jahre), AfA bei Eigennutzung geltend gemacht (steht nur für vermietete Immobilien zu). Was passiert mit der AfA beim Verkauf? Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren greift unter Umständen die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) — die in der Vergangenheit geltend gemachte AfA erhöht den zu versteuernden Veräußerungsgewinn. Fazit Die AfA ist einer der am meisten unterschätzten Hebel bei der Immobilienrendite.